как подстраховаться и сохранить ремонт в новостройке.

Радость от свежесделанного ремонта в новостройке может быть запросто омрачена усадкой дома… или осадкой. Предлагаем разобраться вместе и найти решение этой непростой задачи.

Под усадкой подразумевается изменение объема материала, например, усыхание. Осадка, при которой происходит также оседание фундамента — это понижение  сооружения. Последняя зависит от типа почвы, размеров и конструкции здания, его фундамента, нагрузки на каждый нижеследующий этаж и затем фундамент. И то и другое — естественные процессы, которые могут приводить к печальным последствиям в виде трещин, отваливающейся штукатурки, скосов, проседания дверных рам. Особенно, если при строительстве нарушалась технология и были допущены ошибки. Например, перед началом работ геодезист должен оценить грунт, в зависимости от чего будет выбран основной материал для строительства. 

Многие специалисты  советуют подождать с дорогим ремонтом хотя бы год (лучше больше), чтобы посмотреть, как реагирует дом на смену сезонов и климат. Зима покажет, как сказывается мороз на материалах, а весна — размывается ли грунт, насколько сильно и ровно ли оседает дом. Наиболее равномерно «садится» монолитный дом, так как делает это всей конструкцией, но только если правильно построен. Плавному оседанию способствует специальная подушка к монолитному фундаменту. В панельном здании — опускается фундамент и смещаются сами плиты, в соединениях между ними могут образовываться щели. Кирпичный дом сильно и неравномерно оседает под собственной тяжестью, что, по словам специалистов, длится от 3 до 6 лет.

В среднем процесс осадки продолжается 2-3 года, но  может достигать 5 и даже 10 лет. Такое бывает, например, при глинистом грунте, большой тяжести здания или ошибках в строительстве. Усадка в 1-2 мм уже не страшна, и когда дом оседает меньше, чем на 1 мм в год, процесс считают завершенным.  Самый пик же приходится на первый год и момент завершения ремонтных работ — дом еще «прибавляет в весе». При этом  на нижних этажах деформации, скорее всего, будут значительнее.

Какие же есть варианты?

Подождать пару лет и дать новостройке «отстояться», а затем только въезжать.

Заселиться в новостройку и сделать недорогой ремонт. В этом случае придется отказаться от плитки, на полу использовать легко снимающийся линолиум и ламинат, на стенах — толстые обои, краску или панели (например, в ванной). Не стоит  много усилий уделять черновой отделке, если она все равно деформируется.

Есть и третий вариант — использование гибких материалов и ремонт с учетом оседания дома. Чтобы максимально снизить риски, пригласите грамотных специалистов по отделке и используйте качественные строительные материалы. Будьте осторожны: недобросовестные мастера нередко списывают результаты некачественного ремонта на осадку или усадку дома.

Профессионалы предлагают использовать особые, в частности, гибкие материалы для черновой и чистовой отделки. 

Существуют покрытия для стен, которым не страшна усадка. В первую очередь, эластичная штукатурка — прочная, подходит для внутренней и внешней отделки, наносится на любое основание, препятствует скапливанию влаги. Резиновая краска — тоже вполне гибкий материал, наносится другие толстослойные эластичные материалы, скрывает уже существующие дефекты. Некоторые советуют вместо штукатурки просто положить минеральную вату и выровнять стену гипсокартоном.

При облицовке стен и установке гипсокартонных перегородок каркас изолируется от несущих конструкций специальной эластичной лентой, которая обеспечивает гибкость конструкции и способствует звукоизоляции. К сожалению, многие отделочники не умеют правильно делать стыки в квартире: устанавливают внутренние перегородки без деформационного шва. Если есть возможность, за этим лучше проследить.

Для оформления стен подойдет мозаика или виниловая плитка. Обои — гибкие каменные, виниловые или на флизелиновой основе, так как они более прочны на разрыв. Перед окраской стен настоятельно рекомендуется сначала наклеить так называемые стеклообои «паутинка», которые предотвращают появление микротрещин. От керамической плитки лучше отказаться, но если не получается, стоит заполнить эластичным герметиком швы между плиткой в углах, где вероятны деформации.

Лучшее решение «над головой» — тканевые натяжные или реечные потолки вместо художественной штукатурки. Натяжные советуют проклеить сеткой или заполнить монтажной пеной. Еще вариант — подвесной «плавающий» потолок, но его  металлический каркас не должен жестко скрепляться со стенами.

Для пола тоже придуманы «плавающие» конструкции. В этом случае жёсткий слой стяжки наносится поверх слоя звуко- и теплоизоляции, а по периметру у стен кладется мягкий материал. Бывает сборное основание пола из гипсоволокнистых листов ГВЛ КНАУФ по сухой засыпке из керамзитового песка.  При стяжке «мокрым» способом советуют обязательно установить металлическую сетку для армирования. Впрочем, ее же можно использовать и на стенах. Можно выполнить облицовку пола паркетом поверх фанеры.  Если очень хочется положить плитку, используйте специальные закрепляющие смеси, спросите, какая подойдет при усадке дома. И  даже если плитка бесшовная, укладывайте ее на крестик.

К сожалению, как бы качественны и прочны не были используемые материалы, нельзя давать гарантий, что деформаций не будет. Гибкие материалы  и специальные конструкции позволят снизить нагрузку, в основном избежать появления трещин, в особенности после того, как активная фаза усадки уже позади.  Но, если при строительстве дома были допущены нарушения, никакая эластичность уже не поможет, поэтому старайтесь выбирать надежных застройщиков.

Фотоматериалы:  inlesstroi.ru

Усадка зданий и ремонт квартиры | Блог

1. Главная
2. Статьи
3. Усадка зданий и ремонт квартиры

Стоит ли начинать ремонт, едва получив ключи от квартиры, или следует подождать, пока закончится процесс усадки дома – эта дилемма встаёт перед большинством покупателей новых квартир.

>Купить квартиру у метро в Московской новостройке, а потом, ещё целый год ждать окончания усадки или нанимать бригаду ремонтников и сразу браться за ремонт – выбор не из легких. Что делать, если застройщик заявляет, что построенный им дом просто не может дать усадку, а интернет-ресурсы пестреют историями о том, как шикарный ремонт был испорчен усадкой здания?

В первую очередь нужно разобраться, что собой представляет эта усадка. Явление это не такое уж и простое.

Усадка дома

Большинство домов строятся на сравнительно мягком грунте, который под весом дома постепенно уплотняется, давая усадку. Не дать такую усадку может только дом, построенный на скальном основании. На мягком грунте усадка может длиться несколько лет. Отразится ли она на целостности конструкции дома, зависит от множества факторов.

В первую очередь должен быть правильно спроектирован фундамент. Очень важную роль тут играют геодезические исследования.

Обустройство фундамента в доме от ФСК «Лидер» в UP- квартале «Новое Тушино»

При усадке конструкция дома испытывает серьезные нагрузки. Например, в кирпичных домах для того чтобы эти нагрузки не привели к образованию трещин и разрушению конструкции, строители используют деформационные швы. Они придают конструкции дома некоторую гибкость и упругость. Вообще, деформационные швы выполняют несколько функций и делятся на:

• усадочные;
• температурные;
• осадочные;
• антисейсмические.

Как видно из названий, причин для возникновения напряжений в конструкции дома несколько, и их нужно учитывать при проектировании.

Усыхание бетона

На усадку дома влияет ещё один важный фактор – усыхание строительного материала. Бетон в процессе усыхания и твердения уменьшает свой объем. Обычно это уменьшение незначительно и не превышает одного процента.

Усадка бетона связана с действием капиллярных сил. Она происходит, когда вода испаряется из капилляров диаметром менее 200 нанометров. В результате капилляры сужаются, бетон уплотняется и даёт усадку. Эта усадка неизбежна.

Избавиться от усадки бетона в процессе усыхания невозможно. А вот избавиться от сопровождающих её негативных явлений можно. Дело в том, что при уменьшении размеров элементов конструкции здания, в них могут возникнуть нежелательные напряжения. Это нужно учитывать при проектировании. Кроме того, иногда в бетон добавляют специальные вещества, которые способствуют тому, что бетон сначала немного расширяется. Это незначительное расширение позже компенсируется в процессе усыхания и конструкции в конечном итоге принимают свои первоначальные размеры.

Монолитная конструкция дома от ФСК «Лидер» в >UP-квартале «Сколковский» почти не даёт усадки

Процесс усадки бетона и влияющие на него факторы хорошо изучены, и могут быть учтены в процессе проектирования и строительства. Основные изменения размеров проходят в течение нескольких месяцев. К моменту сдачи дома в эксплуатацию процесс усыхания уже идёт очень медленно.

Другие факторы

Конечно, даже если фундамент и весь дом спроектированы правильно, существует ряд факторов, способных негативно повлиять на процесс усадки. Это может быть несоответствие строительных материалов заявленным характеристикам, несоблюдение правил их хранения, нарушение технологии приготовления раствора.

На усадку дома могут повлиять даже погодные условия. Например, пенобетон и газобетон легко впитывают влагу. При этом они увеличиваются в объеме. Построенная из таких блоков стена может треснуть после окончательного высыхания, даже если она не несёт значительных нагрузок.

Выводы

Усадка дома – неизбежный, но в большинстве случаев предсказуемый процесс. Какие-то типы построек подвержены ей в большей степени, какие-то – в меньшей. Впрочем, для отделки квартир представляет опасность не усадка, а связанные с ней деформации конструкции. Если дом правильно спроектирован и построен со строгим соблюдением технологии из качественных стройматериалов, его усадка не приведёт к заметным деформациям конструкции. Если вы доверяете застройщику, то имеет смысл прислушаться к его рекомендациям, относительно оптимальных сроков начала ремонтных работ.

Если вы не уверены в добросовестности застройщика, то лучшим сигналом к началу отделочных работ будет отсутствие каких-либо проблем после ремонта у ваших соседей.

Интерьер от YOO inspired by Starck в >квартирах дома Дыхание

Особое внимание следует обратить на монолитные дома. Они дают минимальную усадку. Так, ФСК «Лидер» предлагает >квартиры в монолитных новостройках с готовой отделкой, что было бы невозможно, если бы эти дома давали значительную усадку, сопровождающуюся деформациями конструкции.

Сколько времени нужно, чтобы построить дом? Каждый фактор, влияющий на ваш график

Фото: istockphoto.com

В: Я заинтересован в строительстве дома и хочу убедиться, что у меня достаточно времени. Сколько времени нужно, чтобы построить дом, и какие шаги мне нужно будет предпринять?

A: Строительство дома с нуля открывает бесконечные возможности для дизайна и образа жизни. Хотя покупка дома, который уже есть на рынке, часто проще и занимает меньше времени, будущие и потенциальные домовладельцы могут задаться вопросом, сколько времени потребуется, чтобы построить дом, отвечающий их потребностям. В дополнение к рассмотрению стоимости строительства дома, покупатели также должны вникнуть в процесс, чтобы понять, сколько времени им нужно выделить на проект.

Хотите узнать, как построить собственный дом? Вот все, что домовладельцы должны знать о процессе, в том числе о том, сколько времени это займет и какие факторы могут повлиять на сроки.

Собираетесь построить дом?

Лучшие строители, архитекторы, дизайнеры, подрядчики и другие специалисты готовы помочь. Получите бесплатные оценки без обязательств от профессионалов рядом с вами.

Найти профессионала

+

В среднем на строительство дома уходит семь месяцев.

Фото: istockphoto.com

Физический процесс сборки — от начала до конца — занимает около семи месяцев. Продолжительность будет зависеть от размера дома и от того, является ли дом сборным или полностью индивидуальным. Строительство обычно начинается в течение одного месяца после получения разрешений, особенно при работе с профессионалом, например, с подрядчиком.

Обратите внимание, что семь месяцев не включают ни одного из подготовительных этапов. Домовладельцы также должны учитывать время, необходимое для того, чтобы собрать команду, найти строительную площадку, спроектировать дом и план этажа, а также получить разрешения и одобрение кредита. Некоторые из этих шагов можно обойти или сократить — например, работа с генеральным подрядчиком может ускорить процесс сборки команды, а наличие выделенной строительной площадки может сократить время на поиск недвижимости. В целом, домовладельцы должны быть готовы выделить на процесс целый год, чтобы учесть эти дополнительные факторы.

Дома, построенные собственными силами, строятся примерно за 12 месяцев.

Домовладельцы со знанием дела могут взять на себя некоторые (или все) строительные работы. Однако это рекомендуется только тем, у кого есть время, опыт и навыки, чтобы посвятить себя проекту. В среднем на строительство собственного дома уходит около 12 месяцев.

Строительство дома часто занимает больше времени, чем ожидалось, даже у опытных профессионалов, которые могут посвятить работе весь свой рабочий день. Этот эффект усиливается, когда человек, которому принадлежит дом, строит его, поскольку у него может не быть такого большого опыта, доступа к ресурсам или даже времени в обычное рабочее время. Вообще говоря, домовладельцам не рекомендуется выбирать путь строительства дома своими руками, если они не обладают необходимыми навыками и не могут выделить достаточно времени, чтобы сделать это правильно.

Фото: istockphoto.com

Сборные дома строятся чуть быстрее — около полугода.

Сборные дома могут помочь домовладельцам быстро переехать в дом и сократить время строительства. Поскольку их конструктивные элементы предварительно собираются в секции, чтобы быть готовыми к сборке, например, в модульном доме, строительная часть сборного дома может быть завершена в среднем примерно за шесть месяцев.

Конечно, даже сборные дома также должны пройти соответствующий процесс получения разрешения и шаги по выбору и подготовке земли. Поэтому домовладельцам следует выделить на этот процесс дополнительное время.

Собираетесь построить дом?

Лучшие строители, архитекторы, дизайнеры, подрядчики и другие специалисты готовы помочь. Получите бесплатные оценки без обязательств от профессионалов рядом с вами.

Найдите профессионала

+

Дома, построенные по индивидуальному заказу, строятся дольше всего.

Другим фактором, влияющим на то, сколько времени потребуется на строительство дома, является то, строится ли дом для продажи или полностью с нуля. При условии отсутствия задержек из-за погоды или других факторов индивидуальное производство или строительство домов для продажи обычно может быть завершено за три-четыре месяца. Это связано с тем, что разработанные планы этажей были построены много раз ранее, что позволяет проекту проходить утверждение и своевременно заказывать детали. В то время как домовладелец может настраивать определенные компоненты дома, многие крупномасштабные решения уже будут встроены в план.

И наоборот, дома, полностью построенные по индивидуальному заказу, строятся дольше всего. Фактический процесс строительства может занять до года или дольше, в зависимости от размера и масштаба проекта. Это также не учитывает какие-либо этапы подготовки к строительству, которые могут занять дополнительные месяцы или даже целый год в процессе. Кроме того, когда каждый компонент выбирается домовладельцем вручную, потребуются дальнейшие исследования, планирование и время.

Фото: istockphoto.com

Различные этапы строительства занимают разное количество времени.

Хотя нет двух абсолютно одинаковых работ, большинство проектов по строительству домов имеют одинаковый график строительства. Каждый этап процесса займет разное время, не считая простоев или периодов, когда работа приостановлена. Сюда же относятся этапы подготовки к строительству. Перед началом любого строительства геодезисту потребуется полдня, чтобы определить местонахождение фундамента. Земляные работы и любая необходимая расчистка и удаление деревьев также занимают один-два дня.

Как только земля будет очищена, можно начинать наружные работы. Для фундамента и фундамента требуется от двух до трех недель работы, а для создания каркаса требуется еще одна-три недели. Выделите еще одну-две недели на монтаж кровли и дымохода. После этого ожидайте еще от двух до четырех недель для наружных работ, таких как окна и сайдинг, с одной-двумя перекрывающимися неделями для электрики и сантехники.

Собираетесь построить дом?

Лучшие строители, архитекторы, дизайнеры, подрядчики и другие специалисты готовы помочь. Получите бесплатные оценки без обязательств от профессионалов рядом с вами.

Найти профессионала

+

На внутреннюю отделку стен и потолков уходит примерно две недели, а на внутреннюю отделку требуется от двух до восьми недель. После всего этого завершение списка недостатков и окончательная проверка добавят еще неделю к процессу.

На график может повлиять множество факторов, в том числе погода, навыки подрядчика, скорость принятия решений и расписание местного строительного отдела.

Крайне важно помнить, что указанная выше продолжительность является ориентировочной, при условии, что все в процессе идет гладко. На сроки строительства дома могут повлиять несколько факторов, но только некоторые из них можно контролировать.

Погода является одним из наиболее важных факторов, определяющих время строительства, поскольку экстремальные температуры и избыток осадков могут задержать строительство наружных стен. Графики и сроки местного строительного отдела, а также возможность получить рабочую силу и необходимые материалы также могут повлиять на то, насколько быстро может быть построен дом.

Одним из факторов, который можно контролировать во время строительства дома, является процесс планирования и принятия решений. Каждый шаг процесса основывается на другом, поэтому домовладельцы должны планировать как можно больше заранее и минимизировать изменения в последнюю минуту. Если необходимо внести изменения, лучше всего решить эту проблему как можно раньше и иметь планы на случай непредвиденных обстоятельств. Без непредвиденных обстоятельств или резервных планов домовладельцы столкнутся с задержками в получении новых материалов и реструктуризации плана строительства.

Найдите проверенных местных профессионалов для любого домашнего проекта

Найдите профессионалов сейчас

+

Не пора ли снизить прейскурантную цену вашего дома? Вот как сказать

Когда вы выставляете свой дом на продажу, важно с самого начала установить правильную запрашиваемую цену. Но иногда, даже если вы считаете, что прейскурантная цена приемлема, ваш дом все еще может оставаться на рынке. Вот когда пришло время подумать о снижении цены, чтобы привлечь покупателя.

Почему мой дом не продается?

Вы обратились за помощью к опытному агенту по недвижимости, который провел тщательный сравнительный анализ рынка, чтобы определить стоимость вашего дома. Вы выставили свой дом по цене, которая, по вашему мнению, является точной, и вы провели много показов, но до сих пор никто не сделал предложения.

Так почему твой дом не продан?

«Цена обычно является причиной», — объясняет Горди Маркс, управляющий брокер Gordy Marks Real Estate в RE/MAX Northwest в Киркланде, штат Вашингтон. «Большинство других проблем можно упустить из виду, если ваша цена будет правильной». Эти другие проблемы могут включать состояние вашего дома — если он нуждается в модернизации или ремонте или ему не хватает привлекательности, покупатели могут отказаться делать предложение или занизить свою ставку.

Неправильная маркетинговая стратегия также может быть проблемой. «Если у дома нет правильных фотографий или рекламы или он не позиционируется должным образом на местном рынке, он может не продаваться», — говорит Мария Куаттроне, генеральный директор Maria Quattrone and Associates в RE/MAX в Филадельфии.

Местная скорость поглощения — скорость, по которой доступные дома продаются в течение определенного периода времени — также может повлиять на вашу способность продавать быстро и по максимальной цене.

«Если есть большой объем инвентаря, ваш дом может немного постоять на рынке. Однако во многих областях это маловероятно, учитывая текущее состояние рынка недвижимости», — говорит Пегги МакКуин, риелтор Dalton Wade Real Estate Group в Ривервью, Флорида. «На процветающих рынках обычно меньше запасов, а это означает, что ваш дом обычно продается быстро и по хорошей цене».

Признаки того, что запрашиваемая цена слишком высока

Вот несколько признаков того, что запрашиваемая цена может нуждаться в снижении:

• Мало трафика и нет предложений: Это самый очевидный признак того, что цена на ваш дом завышена. Скорее всего, вам придется снизить цену, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей.
• Хороший трафик, но низкие предложения: С другой стороны, «если вы получаете хороший показательный трафик, но все предложения с низкой ценой, это признак того, что ваша стоимость очень близка к рыночной, и может потребоваться меньшая корректировка цены». — говорит Дастин Фокс, риэлтор компании Pearson Smith Realty в Эшберне, штат Вирджиния.
• Хороший трафик, но негативные реакции: «Если покупатели, приходящие посмотреть на ваш дом, на самом деле комментируют цену, вы знаете, что, вероятно, установили ее слишком высоко», — говорит Рут Шин, основатель и генеральный директор PropertyNest в Бруклине. Она добавляет, что «простой способ узнать, сильно ли отличается ваша цена, — это провести новый поиск сопоставимых домов в том же районе. Вы увидите, будет ли ваша цена выше, примерно такой же или ниже, чем у сопоставимых объектов».

Лучшее время для снижения цены на дом

Эксперты сходятся во мнении, что если вы решите снизить цену на свой дом, вы должны сделать это относительно быстро, в идеале в течение двух недель после первоначального выставления дома на продажу. Это особенно верно при таком низком уровне запасов, как сейчас.

«Вы почти всегда будете получать наибольшую активность в отношении любой недвижимости в течение первых 21 дня на рынке, поэтому вы не хотите пропустить это окно», — говорит Куаттрон.

Точный период времени, в течение которого вам следует ждать, также зависит от показателей вашего местного рынка жилья, включая среднее количество дней на рынке для домов, перечисленных в вашем районе. Для справки: в январе 2022 года списки существующих домов в США оставались на рынке в среднем всего 19дней, по данным Национальной ассоциации риелторов. Ваш агент по недвижимости может помочь вам определить лучшее время для вашего рынка.

Например, «мы рекомендуем скорректировать цену после 10 дней на рынке», — говорит Фокс. «Это дает вам время для двух дней открытых дверей в выходные дни подряд. Вы не хотите снижать цену слишком поздно, потому что тогда покупатели будут рассматривать ваши дни на рынке как возможность сэкономить деньги и снизить свои предложения».

«Проведите тщательную переоценку со своим брокером ценообразования не позднее 30-дневной отметки», — рекомендует Шин. «Вы можете отложить изменение цены, но не хотите ждать слишком долго, иначе ваше объявление станет гораздо менее привлекательным для покупателей».

Во сколько раз я должен снизить прейскурантную цену и на сколько?

Некоторые агенты по недвижимости предлагают корректировать запрашиваемую цену столько раз, сколько необходимо для продажи вашего дома, но со стратегическими интервалами.

«Никто не любит снижать цены, но вам, возможно, придется сделать больше, чем один раз», — предостерегает Quattrone. «По мере увеличения количества дней на рынке возрастает необходимость корректировки цен. Если вы не увидите никаких показов в течение недели, вам, возможно, придется изменить цену».

Шин советует снижать цену не более трех раз. «Более трех заставит покупателей думать, что с недвижимостью что-то не так», — говорит она.

Сумма, на которую вы должны уменьшить запрашиваемую цену, требует тщательного рассмотрения. Шин говорит, что если изначально цена на ваш дом была высокой, возможно, не будет неразумным снизить ее на 4-7%.

«Возможно, вы захотите снизить цену как минимум более чем на 3 процента, — соглашается Маркс, — но я бы обратил внимание на то, что нужно, чтобы перейти к следующей более низкой цене».

Например, предположим, что ваша первоначальная прейскурантная цена составляла 423 000 долларов. Если бы вы уменьшили это на 3 процента, вы бы снизили цену до 410 310 долларов. Однако снижение цены чуть ниже 400 000 долларов — скажем, 39 долларов.9 950 — может привлечь больше внимания покупателей, потому что теперь ваш дом будет отображаться в онлайн-поиске объектов стоимостью менее 400 000 долларов.

Имейте в виду, что если ваша первоначальная цена была близка к рыночной стоимости, вам может помочь более постепенное падение — от 0,5 до 3 процентов.

В общем, лучше всего заранее определить абсолютную минимальную цену, которую вы готовы принять, чтобы при необходимости можно было скорректировать цену в пределах этого диапазона.