Перепланировка квартиры в панельном доме. Нормы 2022 года.

Наша организация согласует перепланировки уже больше 20 лет и панельные дома встречаются как минимум в половине объектов с которыми мы работаем.

Типовые планировки как правило не устраивают собственников и они в то или иной мере стараются улучшить свои квартиры при помощи перепланировок.

Но в панельных домах большое количество несущих стен, и в следствии этого планировочные решения ограничены, так как зачастую требуется устраивать проемы в несущих стенах.

Ниже в статье мы постараемся раскрыть все нюансы, описать плюсы и минусы панельных домов а также что бы читателю статью было нагляднее, разберем типовые варианты перепланировок квартир.

Содержание статьи

Перепланировка в панельном доме: что можно?

Перед тем как описать плюсы и минусы, нюансы и процесс согласования перепланировки в панельных домах, необходимо понять, что же такое панельный дом.

Панельный дом – это здание/строение, которое возведено из сборных железобетонных элементов — панелей. Готовые панели привозят на место и монтируют их непосредственно на стройке.

Этим достигается высокая скорость строительства и низкая стоимость капитальных затрат, что прямо отражается на цене квартир.

Каждый собственник покупавший квартиру в Москве знает, что квартиры, например в монолитных домах стоят значительно дороже чем в панельных.

Цена квартиры как правило это решающий фактор, но «обременением» этого является помещение в котором практически все стены могут являться несущими.

Приведем пример этажа с указанием несущих стена в панельном доме серии П3М и в индивидуальном монолитном доме.

Как мы можем увидеть, в панельном доме практически все внутренние стены несущие.

Узнать более расширенную информацию о том что можно или нельзя при перепланировке квартиры вы можете в нашей основной статье:

Что можно и что нельзя делать при перепланировке квартиры, читайте здесь.

Ниже мы будем описывать информацию касаемо предметно только панельных домов.

Несмотря насыщенность несущими стенами квартир и в панельных домах можно проводить различные типы перепланировок которые улучшат помещение.

Итак, что можно при перепланировке в панельных домах

• Демонтировать/монтировать не несущие стены с дверными проемами и без
• Расширять санузлы или ванны на площадь нежилых помещений (коридоры, кладовые)
• Перестанавливать/устанавливать дополнительное сантехническое оборудование
• Демонтировать подоконные блоки с одновременной установкой «французского остекления»
• Переносить кухни на площадь коридоров для устройства кухонь-ниш и кухонь-столовых
• Устраивать проемы в несущих стенах

Отметим сразу что пункты про перенос кухонь и устройство проемов в несущих стенах являются условными, согласовать это получается далеко не в каждом случае и зависит непосредственно от планировки и серии дома.

Поэтому собственникам которые нам часто задают вопрос «а можно ли делать перепланировку в панельных домах»,

Если рассмотреть стандартный вопрос обратившихся к нам — можно ли делать перепланировку в панельном доме и какая она может быть», то ответ на него следующий:

Да, можно

Это стандартная процедура. Действующим законодательством это не запрещено. Панельные дома не имеют никаких плюсов или минусов с точки зрения с точки зрения согласования прописанного в 508-ПП. Данный акт регламентирует порядок согласования перепланировок на территории г. Москвы.

ПП № 508 — Ознакомиться с ним вы можете скачав его по ссылке Скачать

Что запрещено при перепланировке панельных домов

Полный список запретов по перепланировке указан все в том же 508-ПП в приложении № 1.

Список запретов в данном постановлении не увязан для типов домов (панельный, блочный, монолитный, кипричный, каркасный и т.д.), то есть он распространяется на все типы домов.

Перечислять все те запреты из данного постановления мы не будем, маловероятно что читатель данной статьи планирует построить например балкон на 5-том этаже или перевести квартиру в нежилое помещение, дадим основные запреты ниже из практики работы именно с панельными домами.

Итак, в перепланировке квартир в панельных домах запрещено:

• Запрещено объединять кухни с газовыми плитами и комнаты
• Запрещено переносить кухни в жилые комнаты
• Запрещено расширять ванные и санузлы на свои жилые комнаты и кухни и соответственно на жилые комнаты и кухни соседей снизу.
• Запрещено устраивать проемы в несущих стенах без получения предварительно разрешения жилищной инспекции
• Запрещено изменять фасад дома для устройства панорамного остекления по фасаду дома
• Запрещено демонтировать/уменьшать вентиляционные и сантехнические короба

Опять же данные запреты можно рассматривать с некоторой долей условности, так как каждый случай индивидуальный.

Приведем пример — выше в запретах мы написали что «запрещено расширять ванные и санузлы на жилые комнаты и кухни». Однако, допустим квартира находится на первом этаже. Получается что соседей ниже нет и мы можем совершенно спокойно расшить кухню на свою жилую комнату.

Или запрет на устройство проемов в несущих стенах без согласования с жилищной инспекцией. У нас очень часто в работе есть объекты по уже выполненным ремонтам где мы успешно согласуем ранее выполненные проемы в несущих стенах.

Плюсы и минусы панельного дома, чем отличается панельный дом от кирпичного

Стоит отметить, что панельный дом, ровно как и кирпичный, имеет свои плюсы и минусы.  

Несомненным плюсом панельных домов является скорость их постройки, автоматизированный процесс изготовления, простота и скорость дома что непосредственно сказывается на конечной стоимости.

Стены квартиры в большинстве случаев «условно ровные» что позволяет минимизировать затраты на строительные материалы.

Какая квартира лучше — панельная или кирпичная для перепланировки

Прежде чем ответить на данный вопрос, безусловно, стоит отметить, что универсального ответа на данный вопрос не существует.

На текущий момент кирпичные дома (именно в их классическом понимании — «весь дом из кирпича«) более не проектируются, в силу того, что постройка кирпичного дома более дорогостоящий и трудоемкий процесс.

То есть за счет скорости, стоимости и простоты возведения панельные и монолитные дома в данное время имеют неоспоримое преимущества перед кирпичным домостроением.

Как мы уже говорили выше, в Москве их уже не строят, но возможно в регионах дома возводимые из кирпичей еще имеют место быть.

Поэтому если мы рассматриваем Москву, то будем сравнивать только кирпичные дома 30-80 годов и панельные дома от 60-х годов вплоть до современных.

Плюсы панельных домов

• Относительная низкая конечная стоимость квартиры — это объясняется низкой себестоимостью строительных материалов. А также возможность упрощения самих строительных процессов.
• Низкая стоимость изначальных ремонтно-отделочных работ — строительных материалов для первоначального ремонта требуется меньше чем в других типах домов.
• Скорость постройки — значительно быстрее чем в других типах домов и может достигать до 6 месяцев.

Минусы панельных домов

• Худшие звукоизоляционные характеристики по сравнению с кирпичными
• Большое количество несущих стен ограничивает решения по перепланировке квартиры, поэтому все квартиры имеют типовые планировки
• В панельных домах постройки 60-90-х годов проблемы в теплоизоляцией
• Общий срок службы меньше чем в других типах домов

Если сравнивать панельные дома с кирпичными, то основными преимуществами кирпичных домов перед панельными является лучшая тепло и звукоизоляция и более широкая возможность в планировочных решения при перепланировке за счет отсутствия большого количества несущих стен.

Большим же минусом является более высокая цена за аналогичную по площади квартиру в кирпичном доме чем в панельном.

Однако, в данных домах, как было отмечено выше, довольно хорошая звукоизоляция и теплоизоляция.  Нет сырости, как в панельных домах.
Поэтому, прежде чем ответить на вопрос – «а что же лучше: панельный дом или кирпичный», необходимо осознать с какими недостатками вы готовы мириться.

Конструкция панельных домов

Наибольшее распространение, при строительстве панельных домов, получила стеновая конструктивная схема. При этом, наиболее часто, выделяют поперечно-стеновую конструктивную схему и продольно-стеновую конструктивную схему. То есть готовые панели монтируются прямо на стройке.

Для этого, при монтаже готовых панелей свариваются закладные металлические детали. Таким образом в разы уменьшается срок постройки дома. Ориентировочный срок постройки панельного дома составляет порядка года.
Конечно, стоит понимать, что итоговый срок может зависеть, к примеру, от этажности дома.

Также, панельные дома принято делить на каркасно-панельные и крупнопанельные (бескаркасные).
В основном, каркасно-панельные здания более приспособлены под малоэтажное строительство.
Что касается самих несущих панелей (внутренних несущих стен в квартире), толщина их может быть довольно разнообразной. Толщина несущей стены в панельном доме может быть как 10 см, так и 22. Наиболее часто встречающиеся панели толщиной от 14 до 22 см.

Также, помимо вертикальных несущих конструкций (несущих межкомнатных и межквартирных стен), существуют горизонтальные несущие конструкции – плиты перекрытия. Данные плиты предназначенные для разделения этажей и восприятия на себя вертикальных нагрузок.
Перекрытия не только воспринимает и передает нагрузки, но и служит элементом жесткости в конструкции дома. В панельных домах, в основном, существуют пустотные и беспустотные плиты.

К примеру, в самых распространенных сериях панельных домов таких как: П44, II-49 И I-515 и их модификациями.
 К примеру, в домах серии П44 и II-49, присутствуют Ж/б панели перекрытия толщиной 140 мм, опирающиеся по контуру размером на комнату.
В доме же серии I-515 — железобетонные многопустотные плиты толщиной 220мм.

Что же касается межпанельных швов в панельном доме – практика и опыт эксплуатации панельных домов показала, что постоянные перепады температуры в зимнее и летнее время, и, соответственно, сужение и расширение стыков, является одним из «слабых мест» в панельном доме.
Данные изменения приводят к раскрытию швов, из-за чего происходит образование плесени и грибка.
Также, раскрытие швов приводит к ухудшению теплоизоляции в доме.

Наружные стены в панельных домах представляют собой как правило трехслойные панели, то есть между двумя слоями бетона проложен слой утеплителя. Подобная конструкция считается эффективной и фактически может конкурировать по своим параметрам энергоэффективности с кирпичными и монолитными домами.

Стоит также отметить, что преобладающее большинство панельных домов серийные. Они имеют типовой проект, на основании которого строился дом. Для своего времени это было довольно полезное новшество.
В период урбанизации необходимо было строить много и быстро.

Имея типовой проект было возможно довольно ощутимо ускорить процесс застройки, обеспечивая граждан собственным жильем.

Зная серию своего дома, возможно понять конструктивные нюансы и, соответственно, разработать проектное решение, которое не будет противоречить действующим строительным нормам и правилам.

Зная серию вашего дома возможно дать ответ на самые распространенные вопросы, такие как:

• Можно ли снести интересующую вас стену в панельном доме?
• Какая толщина несущей стены в панельном доме?
• Какие именно стены являются в квартире несущими и возможно ли их снести или частично демонтировать? 

Можно ли сносить стены в панельном доме

Если речь идет о демонтаже несущей стены – безусловно, нет. Автор проекта дома, никогда не разрешит демонтировать всю несущую панель целиком.

Согласование перепланировки в панельных домах

Различий в согласовании перепланировки в панельных домах или в каких либо иных типов домов нет.

В Москве действует 508-ПП, которое единообразно регламентирует согласование перепланировок во всех типах домов, однако в зависимости от типа дома могут быть нюансы.

То есть если рассмотреть краткий гайд по согласованию перепланировок в именно в панельных домах, то:

В перепланировках есть два этапа:

Первый этап — это получение разрешения на перепланировку

• В начале необходимо получить документы БТИ.
• Далее необходимо проанализировать возможно согласования перепланировки, предположим ее возможно согласовать.
• Следующим шагом идет разработка проектной документации.
• В случае если в панельном доме затрагиваются несущие конструкции, за техническим заключением необходимо обращаться к автору-проекта дома, в случае если не затрагиваются, техническое заключение и проект перепланировки может разработать любая проектная организация.
• Далее возможны дополнительные согласования, например получение справки Мосгаз и т.д.
• И конечным этапом получения разрешения на перепланировку является сдача пакета документов через сайт Мос.ру в электронном виде.

Подробнее о разрешении на перепланировку можно прочитать здесь

На этом первый этап заканчивается, начинается ремонт. Ремонт идет до конца и после его завершения наступает второй этап — сдача перепланировки жилищной инспекции.

Для этого вызывается комиссия жилищной инспекции, проводиться авторский надзор, актирование и получаются документы БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры. Описывать полностью этап приемки в панельном доме в данной статье мы не будем, на нашем сайте есть специальная статью посвященная данной теме.⬇

Подробнее о этапе приемки квартиры по ссылке

Проект перепланировки квартиры в панельном доме.

Объема проектной документации сдаваемый для согласования в Мосжилинспекцию состоит из двух частей.

1. Техническое заключение о возможности перепланировки
2. Проект перепланировки

И есть два варианта изготовления данной документации:

1. В случае если в панельном доме не затрагиваются несущие стены и подоконный блок, то техническое заключение+проект перепланировки может разработать любая проектная организация с допуском СРО. (В том числе и наша, будем признательные если обратитесь за разработкой проектной документации в нашу организацию)
2. Если затрагиваются несущие конструкции, в 99 процентах случаев это организация проема в несущей стене между кухней и комнатой или демонтируется подоконный блок, то за техническим заключением необходимо обращаться к автору-проекта дома (В большинстве случаев это АО МНИИТЭП), а проект перепланировки может выполнить также любая проектная организация с допуском СРО.

Допустим вы согласуете перепланировку самостоятельно, а не поручили согласование перепланировки профильной организации, то что же делать дальше после того как данная документация была разработана?

В каждом случае индивидуально, например если в квартире газовая плита, то необходимо дополнительно получить справку Мосгаз, или согласие всех собственников или согласовать проект перепланировки в управляющей компании, но после того как пакет документов полностью готов его необходимо загрузить на портал Мос. ру для получения разрешения жилищной инспекции.

После загрузки данной документации, через 20 рабочих дней вы получите разрешение на перепланировку.
(Но это не точно).

Приблизительно в 30 процентах случаев жилищная инспекция отказывает в согласовании. Причин может множество, в данной статье мы не будем раскрывать данную тему. На нашем сайте есть специальная статья на данную тему. ⬇

Почему могут отказать в перепланировке, подробнее здесь

В случае если вы решили согласовать перепланировку в панельном доме самостоятельно, то наша организация может для вас разработать проектную документацию, подробно описать процесс согласования и провести вас по процессу.

В случае если вы решите поручить согласование под ключ, то наша организация сможет взять на себя полностью все заботы о согласовании вашей перепланировки. Будьте уверены, она будет согласована точно в срок.

Приглашаем вас на консультацию, мы расскажем какие варианты перепланировок пройдут согласование, а какие согласовать не удаться. Все консультации в нашей организации бесплатны.

Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или
Telegram, мы будем рады ответить на ваши вопросы.

Варианты перепланировок квартир в панельных домах

Ниже мы рассмотрим несколько вариантов перепланировок квартир в панельных домах различных серий.
Постараемся представить вашему вниманию усредненные типовые планировки.

Все панельные дома мы разделим на типа:

1. Дома в которых внутренние внутриквартирные стены НЕ являются несущими
2. Дома в которых большинство внутренних стен являются несущими.

К первому типу относятся

• Серия дома 1-515/Ш и 1-515/М. В данной серии дома несущими являются только наружные стены и средняя стена.

План этажа серии дома 1-515/9. На данном плане мы можем видеть что несущие стены расположены только по контору дома и в его средней части, то есть внутри квартир несущих стен нет. Однако в большинстве домов данной серии на кухне стоит газовая плита и при демонтаже стены между кухней и комнатой необходимо устанавливать раздвижную перегородку.

• Редкие каркасно-панельные дома, например серия 1-МГ601 (про который с виду нельзя сказать что он НЕ полностью панельный), но тем не менее он НЕ панельный, а каркасно-панельный, с совсем другим конструктивом. Либо какие то панельные дома построенные по индивидуальным проектам и там совсем не разберешь где какой конструктив.

Как мы видим на представленном плане дома серии 1-МГ601, внутри практически нет несущих перегородок. Есть колонны, на которые опираются ригели и уже на них лежат плиты перекрытий.

Перепланировка 1 комнатной квартиры в панельном доме

Устроить студию в однокомнтных квартирах в панельных домах как правило не удается, так как стена разделяющая кухню и комнату несущая.

Выше вы можете увидеть типовую квартиру серии П44Т, в которой сделаны достаточно косметические изменения в части перестановки сантехнического оборудования в зоне объединенной ванный и санузла, перестановки раковины на кухне, ну и наверно самым сложным мероприятием был демонтаж подоконного блока с заменой его на «французское остекление».

Как установить «французское остекление» читайте здесь.

Кроме того, в большинстве случаев квартиры оборудованы газовыми плитами и поэтому даже если стена не несущая, необходимо устанавливать раздвижную перегородку которая будет отделять помещение кухни от жилой комнаты.

Перепланировка 2-х комнатной квартиры в панельном доме

В двухкомнатной квартире можно сделать значительно большие изменения чем в однокомнатной.
Например организовать кухню-столовую с организацией отдельной спальни или даже полностью объединить кухню и комнату если плита в квартире электрическая.

Особое внимание необходимо обратить на стену разделяющую кухню и комнату, если она несущая, то максимум что там возможно сделать это организовать проем шириной 90-110 см с укрепление металлоконструкциями.

Перепланировка 3-х комнатной квартиры в панельном доме

Данный проект перепланировки был разработан проектным отделом нашей компании для трехкомнатной квартиры дома серии I-515, построенного в 1970-м году.

Вариант перепланировки 3-х комнатной квартиры без затрагивания несущих стен

Переустройство и перепланировка квартиры заключались в изменении конфигурации помещений и состояли из ряда стандартных мероприятий:
— Устройство широкого проема в не несущей стене между кухней и комнатой с последующей установкой двери.
— Демонтаж и установка новых перегородок
— Объединение ванной и санузла и расширение за счет коридора
— Изменение проектной расстановки сантехнических приборов

При выполнении работ по устройству гидроизоляции и звукоизоляции полов был проведен авторский надзор с составлением актов на скрытые работы. 

Подробнее об актах на скрытые работы, читайте здесь.

Перепланировка 3-х комнатной квартиры в панельном доме с затрагиванием несущей стены

Вариант перепланировки большой 3-х комнатной квартиры в серии дома 1-515/9

В данной квартире изначально был установлена электрическая плита. В случае же если дом не газифицирован, то стену между кухней и комнатой при условии что она не несущая можно демонтировать полностью и устанавливать раздвижную широки двери или раздвижную перегородку как в варианте выше не требуется.
В следствии этого стену между кухней и комнатой можно демонтировать полностью с образованием большой кухни-столовой.

Вариант перепланировки 3-х комнатной квартиры в панельном доме с затрагиванием несущей стены

И наконец самый популярный вариант перепланировки трехкомнатных квартир в серии II-49.
За годы работы нами было выполнено сотни согласований в подобном типе квартир.

Эта трешка расположена в 9-этажном панельном доме серии II-49 построенном в 1975 году. Перепланировка проводилась на основании технического заключения от АО МНИИТЭП. В ходе работ по перепланировке панельной 3-х комнатной квартиры перестроили туалет и ванную комнату. Их не только объединили, но и расширили за счет части площади прилегающего коридора.

Проем под вход на кухню вырезали в несущей стене. После того, как прямоугольный фрагмент стеновой панели удалили, оставшуюся часть стены в зоне проема усилии металлоконструкциями.

До перепланировки панельной 3 комнатной квартиры не все жилые комнаты являлись изолированными. В новой же планировке перегородку с дверным блоком проходной комнаты и встроенный шкаф демонтировали, в результате чего фактически образовалась большая кухня-столовая.

Все планировки в серии дома II-49 смотрите здесь

Перепланировка 4-х комнатной квартиры в панельном доме

Четырехкомнатные квартиры по своей сути не отличаются от трехкомнатных, только прибавляется еще одна комната. И варианты перепланировок четырехкомнатных квартир в панельных домах в большинстве случаев похожи на трехкомнатные.

Все также, если стена между кухней и комнатой несущая то ее нельзя демонтировать, а можно только устроить проем с укреплением металлоконструкциями.

Ниже мы представим две очень похожие планировки в панельных домах, но одна серия дома II-49, а вторая серия дома 1-515/9.
Мы уже упоминали, что не смотря на внешнюю схожесть домов у них совершенно разные конструктив.

И если в серии II-49 практически все внутренние стены несущие, то в серии 1-515 все внутренние стены не несущие, что кардинально меняет ситуацию с точки зрения планировочных решение.

На представленном выше плане четырехкомнатная квартира серии II-49. Все стены перпендикулярные наружным стенам дома несущие. Задача перепланировки была в устройстве большой зоны ванной и организации двери между кухней и комнатой. Так как стена между кухней и комнатой несущая, то максимум что возможно согласовать это проем шириной 90-110 см. Также необходимо было изолировать больую проходную комнату. В результате перепланировки получилась полноценная четырехкомнатная квартира с каждой изолированной комнатой. Комната рядом с кухней стала использоваться как столовая.

На примере ниже представлена 4-х комнатная квартира в панельной серии 1-515. Основным преимуществом данной серии домов является отсутствие несущих стен внутри квартиры.

Выше представлен пример перепланировки 4-х комнатной квартиры в панельном доме серии 1-515/9. Она не представляет технических сложностей. Основной планировочной идеей перепланировки было организация большой кухни-столовой

В этом случае проект перепланировки 4 комнатной квартиры в панельном доме и техническое заключение с анализом состояния конструкций может выполнять организация с допуском СРО. Собственник, сравнив стоимость услуг по подготовке документации, отдал предпочтение нашей организации, имеющий большой опыт в этой сфере и нужные допуски.

Благодарим Вас за то что прочитали нашу статью, надеемся, она была полезна.

Если у вас остались какие то вопросы, возможно вам необходимо согласовать перепланировку квартиры или разработать проектную документацию для самостоятельного согласования, мы будем рады вам помочь.

Ждем Вашего звонка по телефону указанном в «шапке» нашего сайта, также вы можете написать нам в Whatsapp или Telegram, мы будем рады ответить на ваши вопросы.

Варианты перепланировки 3-комнатной квартиры в панельном доме серии П-44

Какие существуют варианты перепланировки 3-комнатной квартиры в панельном доме серии П-44? Часто спрашивают владельцы жилищ в многоэтажных зданиях, когда хочется увеличить жилую площадь, сделать капитальный ремонт. Многоэтажки на семнадцать – шестнадцать этажей начали возводить в средине 60-х годов прошлого века в столице России. Самые распространенные – здания на две, четыре секции, совмещенные поворотной секцией. Их основные отличия – балкон в каждом жилье, просторные прихожая, кухня, ванная. В подъездах вместительные лифты, на первом этаже – пост консьержа. Кроме Москвы, постройки можно увидеть в Ярославле, Ростове-на-Дону, Иванове.

По каким-то причинам домашних может не устраивать размещение комнат, или нужно два помещения, но просторнее. При разработке учитываются некоторые запреты:

• нельзя сносить несущие стены, реконструировать, убирать в них проходные проемы;

• не объединяют лоджию с жилыми помещениями;

• не переносят санузел;

• площади помещений не увеличивают за счет уменьшения других;

• не прокладывают теплые полы, которые подключаются к отопительной системе высотки;

• при обустройстве студии, когда соединяют два пространства, при наличии газопровода, нужна перегородка с проемом для входа.

Отдельные пункты можно воплотить в жизнь после получения соответствующей разрешительной документацией. В остальных случаях разрабатывается эскиз, в основу которого ляжет предыдущая планировка родных чертогов.

Проект перепланировки

Реконструкцию следует начинать с составления подробного чертежа. Стоит подумать, какой санитарный узел будет более удобен – раздельный, совмещенный? Какое место отводится под отдых? Важно разместить всех с комфортом, трешка удовлетворяет этим требованиям. Примеры, исходя из количества жильцов:

• молодая пара. Снос простенков не потребуется, но одну комнату можно поделить перегородкой для размещения гардероба, спортивного зала. Ванна совмещается с уборной.;

• молодожены проживают с родителями. Требуется две спальни – площадь коридора уменьшается, квадратура гостиных увеличивается. Общие апартаменты будут с выходом на балкон;

• пара и два разнополых подростка. Дети разного пола нуждаются в личном пространстве по умолчанию. Гостинка отводиться родителям, но делится ширмой. Перестенок коридора смещается, увеличивается квадратура ванной;

• мама, папа и трое детей. Дублируется предыдущий пункт, но с отличием – в одном уголке размещаются малыши одного пола, площадки делят занавесками, стеллажами, прокладывают каменные перестенки;

• семейство с ребенком и со старшим поколением. В гостиной пристраивается гардероб, одно место делают проходящим – оно будет совмещать функции гостинки и спальни. Подрастающее поколение имеет личный уголок, поделенный на зоны мебелью и легкими шторами, ширмой, разделяя игровую, место отдыха и учебы. В центре кухни-столовой устанавливается большой стол. Гарнитур ставится под стеной. Увеличить площадь санузла можно за счет сноса стены, участок станет больше, можно поместить душевую кабину.

План для панельной трехкомнатной квартиры

Новые планы необходимо составлять не только с учетом потребностей владельцев. Стоит опираться на строительные нормы и правила, без которых не реконструируют домашний очаг. Найти золотую середину – задача для профессионалов.

Наши специалисты помогут с решением подобных нюансов. Подскажем самое приемлемое дизайнерское решение для интерьера, проконсультируем по вопросам строительства. Составлять документацию легко, если рядом есть экспертная поддержка. Обращайтесь к нам – у нас есть все необходимое для проблемных жилищных вопросов.

Продуманный дизайн может создать высококачественное доступное многоквартирное жилье

Застройщики, которые строят доступное жилье, сталкиваются с множеством препятствий: сложные программы субсидирования, дорогая рабочая сила и материалы, обременительные местные правила землепользования и, конечно же, общественное противодействие. Соседние жители часто беспокоятся, что недорогое жилье будет уродливым и будет состоять из неповоротливых квадратных конструкций с дешевыми фасадами. Но в то время как застройщики доступного жилья действительно имеют жесткие бюджетные ограничения, существуют стратегии, которые позволяют им строить квартиры, которые визуально привлекательны и предлагают своим жильцам комфорт и удобство, отвечая при этом всем основным требованиям безопасного и здорового жилья.

В этой статье мы рассмотрим стратегии экономии затрат на трех компонентах здания: внешней оболочке, внутренних помещениях и услугах. Это четвертая и последняя статья в нашей серии статей о том, как инновации в дизайне и строительстве могут снизить стоимость многоквартирного жилья.

Подарите обществу хороший фасад

Фасад (или внешние стены) здания является его публичной идентификацией, намекая на жизнь за окнами. В совокупности оболочка и конструкция, включая фасад здания, окна и двери, составляют от 25% до 30% общих капитальных затрат (часть стоимости проекта, состоящая из строительных материалов и рабочей силы).

Фасад является самым большим тепловым барьером в здании, определяющим, как воздух поступает и выходит, и определяет расходы на отопление и охлаждение. Таким образом, он играет важную экологическую роль. И редко бывают излишества, которые можно убрать из оболочки и структуры для снижения затрат. Вместо этого сосредоточение внимания на экономии формы и выборе материалов предлагает наилучшие возможности для достижения баланса между затратами и производительностью.

Стратегия 1. Упрощение фасадов с одновременным созданием вариаций за счет масштабных движений, цветов и материалов

Фасадные материалы должны быть прочными, визуально привлекательными и соответствовать экологическим требованиям. Рекомендации по дизайну часто требуют сочетания материалов или поощряют заливы и другие формы манипуляций с фасадом для создания вариаций. Но эти особенности часто делают строительство более дорогим, увеличивая длину фасада и увеличивая сложность (короче говоря, чем больше пролетов, тем больше углов, где материалы должны соприкасаться).

Более экономичный способ создания динамичных фасадов состоит в том, чтобы сочетать простые, регулярные фасады с несколькими большими «движениями» (визуальными сдвигами) и сочетанием более дорогих и дешевых материалов. Уютный вход или наклонная внешняя стена создают визуальный интерес без существенного увеличения сложности и длины фасада. В некоторых проектах материалы, которые обычно не используются в жилищном строительстве (например, гофрированные металлы), позволили сэкономить средства. В других случаях более дешевый материал используется для большей части фасада, в то время как первый этаж или другой ключевой элемент имеет другой материал, чтобы выделить его.

Эффективным примером фасада из смешанных материалов является One Flushing, проект доступного жилья из 230 квартир в Квинсе, штат Нью-Йорк. Фасад длиной 400 футов разделен на восемь сегментов, отличающихся небольшими изменениями тона и текстуры кирпича. Пилообразные сегменты создают дополнительную глубину и пространство в квартирах вдоль фасада, выходящего на улицу, что позволяет использовать различные типы квартир (студии, квартиры с одной, двумя и тремя спальнями) без увеличения длины фасада. Другие внешние стены представляют собой прямые плоские стены, которые сходятся под прямым углом. ¹

Стратегия 2: Строительство за пределами площадки и новые материалы заслуживают изучения, но не серебряных пуль уплотненные элементы, такие как конструкционные изолированные панели. Строительство за пределами участка обещает большие преимущества (более высокое качество строительства, сокращение сроков и более низкие затраты), однако оно не используется широко для строительства многоквартирного жилья в США, за исключением некоторых из самых дорогих прибрежных рынков.

Застройщики квартир отметили несколько проблем, связанных с использованием этих методов. Во-первых, адаптация к новым процессам требует времени; большинство разработчиков предвидят затраты на обучение в своих первых проектах и ​​часто опасаются отказываться от проверенных методов. Во-вторых, внешнее строительство — региональный бизнес; перемещение удаленных компонентов на большие расстояния обходится дорого. В-третьих, модульная конструкция более эффективна для небольших квартир, таких как студии или комнаты в общежитии, чем для больших квартир. Наконец, для строительства за пределами строительной площадки требуется площадка и место для крана и модулей рядом со строительной площадкой, что может быть проблематично в условиях плотной городской застройки.

В рамках разговора о строительстве за пределами площадки также растет интерес к использованию альтернативных материалов из древесины, таких как кросс-клееная древесина (CLT), инженерная деревянная продукция, изготовленная путем склеивания нескольких перпендикулярных слоев деревянных досок. Ожидается, что версия Международного строительного кодекса 2021 года расширит использование альтернативных деревянных изделий на более высокие здания. Примеры из других стран свидетельствуют о том, что использование альтернативных изделий из древесины может сократить сроки строительства, поскольку они позволяют производить больше заводских конструкций и снижают затраты на внутреннюю отделку. Однако с учетом текущих затрат инновации в секторе жилья по рыночным ценам могут предшествовать широкому использованию альтернативных изделий из древесины в доступном жилье.

Создание более эффективного и экономичного интерьера

План квартиры является основой эффективного жилого дома. В большинстве проектов используется набор стандартных планов блоков для повышения эффективности проектирования и строительства. Идеи повышения эффективности единиц редко бывают новаторскими, но при развертывании по всему зданию небольшие изменения могут сделать единицы более пригодными для жизни и эффективными. Многие застройщики также отметили, что интерьеры часто являются областью недальновидного сокращения затрат: снижение качества отделки и техники не экономит много денег и может снизить долговечность и качество окружающей среды.

Стратегия 1: Разработать компоновку и размеры блоков для гибкости и эффективности

Ряд небольших изменений можно комбинировать, чтобы сделать блоки более эффективными. Внутри единиц площади, которые имеют многоцелевое использование, могут заменить пространство, предназначенное для циркуляции. Студии и однокомнатные квартиры можно планировать без прихожих и коридоров. Пространства должны быть гибкими — мебель, а не стены, может использоваться для различения частей квартиры. Кухни и ванные комнаты можно выровнять по одной «мокрой» стене, где сосредоточена сантехника. Двери и стены можно зарезервировать для разделения пространств, требующих уединения, таких как ванные комнаты и спальни. По возможности количество внутренних углов можно уменьшить, чтобы упростить и ускорить внутреннее обрамление.

Эти настройки позволяют разработчикам разместить больше квартир в данном здании. Компоновка модели на Рисунке 2 показывает, как изменение ширины блока на два фута уменьшает площадь фасада на блок примерно на 20 квадратных футов и площадь коридора примерно на 10 квадратных футов в обычном здании с двойным коридором. Благодаря более эффективным размерам единиц на площадке можно разместить больше единиц. ²

Решение о том, какие удобства включать в отдельные квартиры, а какие могут быть общими для всего здания, зависит как от правил, так и от условий местного рынка. Немногие квартиры на Манхэттене имеют собственные прачечные или даже строят прачечные, потому что пространство слишком дорого, а местных прачечных предостаточно. В менее дорогих городах прачечная является стандартной. На некоторых рынках застройщики могут определить возможности для совместного использования удобств, что позволит немного уменьшить размер устройства, например, уменьшить пространство в шкафу в пользу общего хранилища.

Стратегия 2: повторное использование проектов, чередование планов этажей и снижение затрат

Разработчики уже полагаются на повторяющиеся планировки блоков для создания более эффективных проектов и упрощения процесса строительства для подрядчиков. Как правило, это повторение обеспечивает единообразие, но разработчики могут работать с архитекторами над более творческим использованием повторяющихся единиц и типов зданий без усложнения. Например, вращение и зеркальное отображение можно использовать в масштабе здания или единицы измерения, чтобы создавать вариации с небольшими затратами.

Для предлагаемого проекта многоквартирного дома в Луисвилле, штат Кентукки, OJT проектирует одно четырехквартирное здание, которое трижды чередуется и повторяется, чтобы сформировать общую застройку. В совокупности здания давали четкое лицо с каждой стороны квартала, обеспечивая при этом преимущества стандартного набора чертежей и повторяющегося процесса строительства. ³

Стратегии повышения эффективности служб здания

Основные службы здания — лифты, механика, электрика и сантехника — непривлекательны, но необходимы. Они также дороги. Внедрение передового опыта в области сантехники (например, штабелирование и стандартизация кухонь и ванных комнат) и разработка планировок зданий с эффективным использованием лифтов могут помочь контролировать затраты на услуги.

Решения об услугах имеют последствия, выходящие за рамки первоначальных капитальных затрат. Стандарты эффективности «зеленого» строительства могут изначально стоить дороже, но могут снизить долгосрочные эксплуатационные расходы. Они также влияют на здоровье и качество жизни жильцов — важные результаты для организаций, занимающихся строительством доступного жилья. Выбор систем требует компромисса между стоимостью, качеством и экологическими характеристиками; задача состоит в том, чтобы найти подходящий набор систем с учетом стоимости проекта и приоритетов.

Стратегия 1: Объединение, стандартизация и упрощение

Соблюдение основных рекомендаций по сантехнике может помочь контролировать расходы. При проектировании блока размещение «мокрых» стен для кухонь и ванных комнат вертикально и размещение их спиной к спине снижает сложность и стоимость сантехники.

Лифты тоже дорого обходятся в бюджете проекта. Строительные нормы диктуют, когда требуются лифты; как правило, здания выше трех этажей и/или более 12 квартир. В некоторых случаях преимущества строительства более крупного объекта с лифтами оправдывают дополнительные затраты. Для некоторых небольших проектов может быть возможно уменьшить или исключить лифты, но при этом создать доступное здание. Например, в одноэтажном здании четыре единицы окружают одну центральную лестницу. Квартиры на первом этаже доступны, и при наличии не более трех этажей в 12-квартирном здании большая часть пространства может быть отведена для проживания, а не для движения.

Стратегия 2.

Создание долгосрочных сбережений за счет инвестиций в защиту окружающей среды

Многие некоммерческие организации, занимающиеся доступным жильем, хотят инвестировать в высокоэффективные оболочки, HVAC и водопроводные системы, которые могут снизить долгосрочные эксплуатационные расходы. Государственные программы доступного жилья могут еще больше стимулировать такие инвестиции, например, с помощью системы подсчета баллов, используемой для выделения налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC).

Некоторые разработчики подсчитали, что, хотя первоначальная стоимость высокопроизводительных систем может быть на 3-5% выше, снижение эксплуатационных расходов со временем компенсирует эти расходы. Однако как первоначальные затраты, так и будущие сбережения могут значительно различаться в зависимости от проекта, что усложняет принятие решений разработчиками. Более того, эксплуатация высокоэффективных зданий требует различного поведения от управляющих зданиями и жильцов.

Долгосрочное экологическое обоснование высокоэффективных зданий очевидно, и экономические соображения часто имеют смысл. Но разработчикам доступного жилья нужно больше возможностей для обмена передовым опытом и данными о производительности здания, чтобы выбрать правильную систему для своего проекта.

Сделать квартиры более доступными

Несмотря на то, что не существует универсальных средств для снижения затрат в многоквартирном строительстве, опросы, проведенные с застройщиками, подрядчиками и архитекторами, выявили несколько факторов, которые могут помочь проектным группам создавать высококачественные, экологически безопасные квартиры по более низкой цене. доступные затраты.

Важна тесная координация всей проектной группы на протяжении всего процесса. Убедившись, что все члены команды согласны с целями проекта — качество жизни арендаторов, экологические показатели и доступность, — сохраняет единство команды по мере возникновения проблем и трудностей. Сотрудничество также создает основу для обмена передовым опытом в области новых строительных технологий, материалов и систем.

Методы, которые сокращают сроки разработки, напрямую приводят к экономии средств. Такие решения, как частая работа с надежными партнерами, инвестиции в предварительные исследования для предотвращения неизвестных факторов и частичное изготовление за пределами площадки, могут снизить затраты без ущерба для качества.

Даже лучшая проектная и строительная команда имеет ограниченные возможности для повышения доступности жилья, если местные политические условия создают ненужные препятствия. Политики должны лучше понимать, как строительные нормы и законы о зонировании влияют на проектирование и строительство квартир. Как указывалось ранее в этой серии, особого внимания заслуживают три типа нормативных изменений:

• Снижение требований к парковке . Требование меньшего количества парковочных мест вне улицы является одним из самых мощных рычагов для снижения затрат на строительство многоквартирных домов. В городах и районах с надежными системами общественного транспорта сокращение требований к парковке в соответствии с законами о зонировании должно быть главным пунктом действий.
• Зонирование не должно запрещать проекты эффективного размера . Проектирование здания на 20 квартир почти так же сложно и дорого, как проектирование здания на 100 квартир. Распределение фиксированных проектных затрат на большее количество квартир снижает удельные затраты. Тем не менее правила зонирования, такие как максимальная высота здания и соотношение площади к площади, часто ограничивают возможности застройщика строить более крупные и экономически эффективные здания. Местные органы власти должны убедиться, что законы о зонировании позволяют «записывать» доступные проекты.
• Сделать процесс разработки короче, проще и прозрачнее . Местные органы власти, которые хотят поощрять строительство доступного жилья, должны разрешать строительство квартир в соответствии с законом, а не требовать дискреционных разрешений. Сокращение, упрощение и повышение прозрачности процессов рассмотрения проектов поможет миллионам домохозяйств с низким и средним уровнем дохода лучше позволить себе достойное жилье.

Высокая стоимость строительства доступного жилья отражает выбор политики федеральными, государственными и местными органами власти. Строительство безопасных, здоровых и визуально привлекательных квартир с меньшими затратами возможно, но потребует более эффективных политик.

Загляните внутрь заброшенной школы, превращенной в многоквартирный дом

Когда в 2019 году заброшенная средняя школа в Хомстеде, штат Пенсильвания, была выставлена ​​на продажу, Джесси Виг увидел возможность.

Продавцы просили всего 100 000 долларов.

34-летний агент по недвижимости купил школу, а затем связался с другом, который связал его с Адамом Колуччи, 35-летним инвестором в недвижимость и владельцем аудио-видео бизнеса.

«Я узнал о школе, и, честно говоря, я не был уверен, что лучше всего делать со зданием», — сказал Виг CNBC Make It. «Но за эту цену мне пришлось его приобрести, и я надеялся, что в будущем мы сможем найти хороший вариант».

В течение двух лет Виг и Колуччи обсуждали, что делать со структурой. Они рассматривали место для свадьбы, пивной сад и даже пространство WeWork.

«У нас были большие глаза, и после двух лет прокручивания колес все профессионалы сказали нам, что все дороги в конечном итоге ведут к жилым домам», — сказал Колуччи.

Эти двое поняли, что им нужна помощь, и связались с Дэном Спановичем, 41-летним девелопером, работающим полный рабочий день, и управляющим многоквартирным домом.

Дэн Спанович (слева), Джесси Виг (в центре) и Адам Колуччи (справа) купили заброшенную среднюю школу в 2019 году..

Дэн Спанович, Джесси Виг, Адам Колуччи

«Эти старые здания могут быть очень сложными для преобразования», — сказал Спанович. «Мы были готовы пойти на риск независимо от того, какую пользу мы могли бы от этого получить. Мы знали, что за эту цену мы сможем найти для него какое-то применение, которое принесет достаточную прибыль, чтобы удовлетворить всех».

Бывшие школьные классы стали новыми современными квартирами со встроенными стиральными и сушильными машинами, а аудитория превратилась в общее пространство, спроектированное Крисси Норман из C Norman Designs. Они также добавили полноценный тренажерный зал с половиной баскетбольной площадки, гирями и велосипедами Peloton на первом этаже.

Профессионалы сказали нам, что все дороги рано или поздно ведут к жилым домам.

Адам Колуччи

Инвестор в сфере недвижимости

Площадь средней школы, которая не использовалась много лет, составляла 50 000 квадратных футов. С таким большим пространством трое партнеров надеялись получить около 60 квартир.

В конце концов, у них осталось всего 25 000 квадратных футов пригодной для аренды площади из-за больших коридоров, лестниц, спортзала и аудитории, что составило 31 квартиру.

Колуччи добавил, что для них важно, чтобы в здании сохранились некоторые элементы школы. «Мы тесно сотрудничали со службой национальных парков, чтобы сохранить его историческое значение», — сказал он. «Мы сделали все возможное, чтобы школа сохранила свой исторический облик».

Партнеры получили исторические налоговые льготы на федеральном уровне и в штате Пенсильвания, хотя точную сумму они не раскрыли.

После покупки школы в мае 2019 г., строительство здания началось в начале 2020 года и завершилось в октябре 2021 года.

«Боути Хай» был преобразован в 31-квартирный многоквартирный дом.

Алексис Закис

Готовый объект состоит из 27 квартир с одной спальней и четырех квартир с двумя спальнями. Партнеры также установили солнечные батареи на крышу школы, чтобы уменьшить воздействие на окружающую среду.

Сдача в аренду началась в октябре 2021 года, и уже через полгода здание было заполнено на 100%.

Спанович сказал, что арендная плата в здании составила 1400 долларов в месяц для некоторых квартир с 1 спальней и до 1650 долларов для квартир с 2 спальнями.

Когда дело доходит до разделения прибыли и расходов, Колуччи сказал, что он, Виг и Спанович делят все на основе пропорциональной доли здания.

Когда Колуччи узнал, что школа через дорогу от их дома выставлена ​​на продажу, он уже заключил контракт с другим инвестором.

«Я сказал парням, что если эта сделка когда-нибудь сорвется, им нужно срочно покупать здание», — сказал он.

Средняя школа была преобразована в 29 квартир с одной спальней и две квартиры с двумя спальнями.

Алексис Закис

Сначала Виг немного колебался, но Колуччи и Спанович были готовы к работе. «Пришел Джесси, и мы приобрели его, и я думаю, что это был удивительный шаг. Мы очень рады этому и нам очень повезло», — добавил Колуччи.

Эта вторая школа, купленная в августе 2020 года, обошлась им в 90 000 долларов.

Но Спанович сказал, что их опыт работы в этой школе был совсем другим. Первая недвижимость нуждалась в полной реконструкции.

Второй — нет, но он действительно был похож на дом с привидениями.

«Когда здания выглядят красиво, на них торгуется много людей, поэтому вы почти хотите, чтобы они выглядели как дома с привидениями, чтобы у вас было меньше конкурентов», — добавил Спанович.

Этот новый дом нуждается в капитальном ремонте, включая ремонт протекающей крыши. Им также необходимо провести экологическое исследование, чтобы убедиться, что конструкция здания находится в хорошем состоянии, несмотря на многолетнее повреждение водой.

Колуччи сказал, что она находится в худшем состоянии, чем первая школа, и ее ремонт будет более сложным.

Планируется, что вторая средняя школа будет состоять из 33 жилых единиц, состоящих в основном из одной спальни и нескольких студий.

«Кто-то однажды сказал мне, что «ты разоришься, если влюбишься в красивые старые здания, так что будь осторожен», – сказал Колуччи. «К счастью, в нашей команде есть Дэн, и он смог продумать логистику, чтобы все заработало».

Партнеры заявили, что план игры заключается в том, чтобы жители могли иметь доступ к удобствам из обоих зданий, таким как аудитория в первой школе, двухэтажный гараж и терраса на крыше, доступная в здании номер два.

Партнеры поделились рендерами того, как будут выглядеть квартиры во втором корпусе.

Джесси Виг

После того, как Виг, Колуччи и Спанович дали интервью CNBC Make It в сентябре, эти трое купили еще две школы.

Виг говорит, что его самый большой вывод из этих проектов, над которыми он и его партнеры взялись, — это то, что здания приносят пользу обществу.